Türkiye’de gayrimenkul sektörü, son yıllarda Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile ciddi bir disiplin altına alınmaya çalışıldı. Geleneksel "emlakçılık" tanımından, akademik altyapısı olan "Gayrimenkul Danışmanlığı" vizyonuna geçiş yapan sektörde; mesleki yeterlilik belgesi, staj ve Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi gibi katı şartlar getirildi. Ancak son günlerde Ankara kulislerinde gündeme gelen "gayrimenkul satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu" tartışması, bu profesyonelleşme sürecine büyük bir gölge düşürme riski taşımaktadır.

Devlet, gayrimenkul danışmanlarına "Eğitimini ve belgeni al, ofisini standartlara uydur bu işi resmen yap" derken neyi amaçlamıştı? Bugün binlerce danışman, sadece bir satışa aracılık etmek için değil, sürecin hukuki ve teknik güvenliğini sağlamak için devasa maliyetlere katlanıyor.

Daha bu yılın başında yürürlüğe giren ve hem çalışma hürriyeti hem de vergi adaleti açısından sektörde ciddi tartışmalara yol açan Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Harcı, meslek profesyonelleri hâlihazırda ilan portallarının fahiş fiyatları ve kira ile ezilirken ayrıca bu harçla çok ağır bir yük bindirmiş durumdadır. Danışmanlar, devlete karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirip bu fahiş harçları öderken, şimdi sürecin içine bir de "zorunlu avukat" aktörünün eklenmesi planlanıyor.

Avukatlık mesleği kuşkusuz hukukun teminatıdır; buna şüphe yok. Ancak gayrimenkul satışı, masaya oturup sadece bir sözleşme imzalamaktan ibaret değildir. Bu meşakkatli süreç; piyasa analiziyle doğru fiyatlandırma, tapu kayıtlarının (ipotek, haciz, şerh) teknik incelemesini, belediye imar durumunun kontrolünü, pazarlama stratejilerini ve alıcı-satıcı arasındaki hassas psikolojik yönetimi kapsar. Satış sürecine avukatın "zorunlu" bir unsur olarak dâhil edilmesi, sahada aktif rol alan profesyoneli "sadece yer gösteren" vasıfsız bir konuma itecek ve vatandaşa gereksiz bir mali külfet daha yükleyecektir. Zaten emlak hizmet bedeli ödeyen vatandaşın önüne bir de "hukuk müşavirliği" faturası konulması, insanları doğrudan kayıt dışı yollara, yani piyasanın en büyük kamburu olan "ayakçılara" itmiş olacaktır.

Peki, Gerçek Çözüm Ne Olmalı?
Eğer yasa yapıcılar gayrimenkul satışlarında kayıt dışılığı önlemek, vergi kaybının önüne geçmek ve vatandaşın güvenliğini sağlamak istiyorsa, formül avukat zorunluluğu olmamalıdır. Piyasayı kilitleyen değil, önünü açan rasyonel adımlar atılmalıdır.

Zorunlu Danışmanlık Sistemi: Belirlenecek belli bir tutarın üzerindeki tüm gayrimenkul işlemlerinde avukat zorunluluğu değil, ek maliyetsiz "Yetki Belgeli Gayrimenkul Danışmanları" ile çalışma zorunluluğu getirilmelidir. Ticari güvenliğin sigortası, sürece hâkim olan yetkili danışmanlardır.

Vergi ve Harç Teşvikleri: Sektörü canlandırmak ve kayıt dışılığı bitirmek için tapu harçları mevcut %2+%2 (toplam %4) seviyesinden makul oranlara çekilmeli, vatandaşın beyan usulüne sadık kalması teşvik edilmelidir.

Değer Artış Kazancı Muafiyeti: Piyasada arz-talep dengesini korumak adına, mülk sahiplerine yönelik Değer Artış Kazancı Vergisi muafiyetleri genişletilmeli, bu sayede taşınmaz ticaretinin önündeki vergisel engeller azaltılmalıdır.
Ayakçı İle Kesin Mücadele: En önemlisi; vergi ödemeyen, yetki belgesi olmayan kayıt dışı "ayakçı" tabir edilen kişilerin piyasada ve tapu dairelerinde işlem yapması tamamen engellenmelidir.
Güvenli bir piyasa isteniyorsa; hukuk rehber, ticaret ise ehliyet işidir. Gayrimenkul danışmanlığı mesleği, dışarıdan yapılacak yama niteliğindeki müdahalelerle değil, kendi içindeki liyakat ve yetki belgesi disipliniyle yükseltilmelidir.